Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vừa có kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc cần thiết giảm thiểu những thủ thô tục hành chính trong thi công để gỡ khó cho doanh nghiệp, từ đó góp phần giảm giá căn hộ.
Ông Nguyễn Văn Đực “Luận văn làm dối”
Ông Nguyễn Văn Đực nói: Năm 2006 trở về trước, thủ thô lỗ quá đơn chiếc giản ban nha dat mat duong ven ho tay ban nha dat quan cau giay gia re. Chỉ cần UBND TP.HCM chấp nhận giao đất, rồi Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt quy hoạch là công ty bắt đầu khởi công. Nhưng về sau xuất hiện thực trạng Bộ Xây dựng can thiệp quá sâu về dự án, đặt ra việc thẩm tra cơ sở từng dự án. Tôi cho rằng những thẩm tra đó chỉ mang tính chất hình thức. Tức là cơ quan công năng yêu sách công ty vẽ sao thì doanh nghiệp vẽ vậy nhưng chưa chắc gia tộc thi công đúng như thế.
Một điểm nữa là dự định rối rắm của Bộ Xây dựng đã bắt doanh nghiệp phải đối phó trong đề án đầu tư. Thời Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, ông từng hai lần mời tôi ra Hà Nội góp ý về thủ thô tục hành chính. Lúc đó ông Quân đưa ra 33 bước thủ tục hành chính liên can đến thi công dựng. Lúc đó tôi đã nói thẳng với Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân rằng cái mà đề án đầu tư Bộ trưởng và các sở, ban ngành nhận được từ CĐT chỉ là một luận văn làm dối.
Thời điểm nhà mặt phố đất sốt, nhiều doanh nghiệp tính làm dự án bất động sản căn hộ lớn nhưng vì thời gian thủ thô tục kéo dài nên khi sản phẩm ra thì thị trường đóng băng nhóm mất rồi. Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải chờ đợi đến 5 năm mới có sản phẩm thì quá lạc hậu, khuyết điểm thời rồi. Cho nên tổn hao vô hình rất lớn Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BDS TP.HCMÔng Quân hỏi sao dối? Tôi đáp thật là khi soạn dự án bất động sản đầu tư cho dự án tôi cũng chưa lường trước được điều gì hết. Tôi biên soạn theo yêu cầu của luật là để chứng thực dự án bất động sản này có lãi 10 - 15% chẳng hạn. Nhưng nếu thị trường sốt lên, tôi có thể điều chỉnh dự án bất động sản lãi 20 - 30%, nếu phân khúc đóng băng tôi điều chỉnh lỗ 5 - 10%. Tất cả đều phụ thuộc vào thị trường. Dối ở đây là tôi viết dự án bất động sản cho có để được duyệt mà khởi công. Nếu bộ trưởng không tin thì cứ cho kiểm toán những dự án được duyệt so với dự án bất động sản làm hoàn thành khác xa nhau như thế nào.
Tôi khẳng định việc bắt làm dự án đầu tư chỉ mang tính hình thức, đối phó và không mang lại an toàn gì cho doanh nghiệp.
Người mua nhà phố chịu thiệt hại
Thanh Niên Online: Ông có tính toán cụ thể tốn phí cho công ty do rối rắm thủ thô tục mang đến không?
Ông Nguyễn Văn Đực: Rất khó tính toán cụ thể vì mỗi đề án có những hao tổn khác nhau. Thiệt hại hữu hình về tiền bạc thì đã thấy rõ. Thí dụ tôi mua miếng đất 50 tỉ, một năm sau khởi công tôi chỉ chịu lãi vay ví dụ 10%/năm tức là 5 tỉ, tổng cộng cả cho vay lẫn lại là 55 tỉ đồng. Nhưng nếu sau 5 năm mới khởi công thì chỉ riêng lãi thôi đã lên tới 30 - 35 tỉ đồng, cộng cả vốn lên tới 80 - 85 tỉ đồng. Đứng ở góc độ doanh nghiệp chúng tao tổn thất 30 - 35 tỉ đồng. Nhưng đứng ở góc độ từng lớp thì cả tầng lớp đều hao tổn vì giá thành đội thêm này sẽ được công ty tính vào giá nhà phố bán ra, bạn phải chịu.
Thiệt hại vô hình tức là doanh nghiệp tính đưa ra một sản phẩm thích hợp lúc đó nhưng vì thời khắc kéo dài quá nên khi tung ra phân khúc sản phẩm đó không còn hợp lý nữa. Đơn cử thời khắc nhà mặt phố đất sốt, nhiều công ty tính làm dự án bất động sản căn hộ lớn nhưng vì thời khắc thủ tục kéo dài nên khi tác phẩm ra thì phân khúc đóng băng nhóm mất rồi.
Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải chầu chực đến 5 năm mới có công trình thì quá lạc hậu, lỗi thời rồi. Cho nên hao phí vô hình rất lớn.
Thủ thô lỗ hành chính chậm như vậy gây thiệt hại cho doanh nghiệp 10 - 30% và đương nhiên hao tổn này bét người mua nhà phải gánh. Có nhiều lý do để giá nhà Việt Nam cao hơn các nước kế cạnh trong đó có cả thủ tục hành chính rắc rối, kéo dài. Sơ đồ thủ thô tục mà anh cầm đã được tôi vẽ đơn giản nhất. Chứ còn tôi bại liệt kê hết thủ tục theo ấn định có lẽ người trong ngành đọc có khi còn không hiểu chứ nói gì người dưng ngành.
Bắt công ty phải dối trá
* Nếu còn duy trì thủ tục hành chính này thì những ưu đãi kích cầu phân khúc bất động sản do Chính phủ đưa ra, điển hình như gói trợ giúp 30.000 tỉ đồng cũng khó mang đến hiệu quả?
- Ở đây cần phải làm rõ điều này. Nhà nước muốn quản lý chặt để tránh sự sụp đổ của phân khúc bất động sản, sụp đổ của sản phẩm thi công dựng. Nhưng tôi hỏi trái lại cách quản lý này có nhanh nhất không? Thị trường nhà mặt phố đất vẫn đóng băng và từ trước giờ chưa có dự án vì chất lượng yếu kém mà sụp đổ.
Tôi khẳng định việc bắt làm dự án bất động sản đầu tư chỉ mang tính hình thức, đối phó và không mang đến an toàn gì cho doanh nghiệp.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BDS TP.HCM
Như vậy các ấn định này không đạt được mục tiêu quản lý thị trường. Có hay không có nghị định thì công ty vẫn phải làm theo cách của họ. Còn những cái bắt phải làm thì công ty phải đối phó, đối đầu, đưa ra những thủ thuật lừa qua dối lại với nhau thôi.
Gói 30.000 tỉ đồng chưa nhanh nhất có nhiều nguyên do nhưng ít nhiều cũng xuất phát từ vướng mắc của thủ thô tục hành chính rắc rối.
* Theo ông thời gian từ lúc triển khai đến lúc khởi công đề án kéo dài bao lâu là thích hợp nhất?
- Một năm trở lại. Tức là lăm le nên quay lại thời điểm 2006 trở về trước. Chừng nào nhà phố nước chứng minh có sản phẩm nào kém cỏi, hư hỏng, lường đảo thì mới tăng thêm quy định để kiểm soát. Còn nếu đề án vẫn tốt thì anh tăng thủ thô lỗ làm gì!
- Cảm ơn ông!
Mất 3 - 7 năm mới có thể bắt đầu xây dựng dự ánTrong bản kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực cho biết trước 2006, thời điểm để dự án bất động sản nhà mặt phố ở bắt đầu thực hiện mất khoảng một năm do thủ thô tục khá neo đơn giản. Chủ đầu tư chỉ cần có mong muốn giao đất của UBND TP.HCM và thỏa thuận quy hoạch 1/500 của Sở Quy hoạch kiến trúc.
Tuy nhiên, từ khi có nghị định 90/2006, nghị định 71/2010, thời gian tốn thêm ba năm nữa do chủ đầu tư phải tiếp tục trình Sở Xây dựng thẩm định market cơ sở và phê duyệt dự án bất động sản đầu tư, được thẩm duyệt hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước)…
Kể từ khi nghị định 69/2009, nghị định 64/2012, thời gian phải mất thêm 2 - 3 năm nữa do điều kiện cấp giấy thị thực quyền sử dụng đất qua nhiều mắt xích thẩm định, kiểm tra bản vẽ kỹ thuật…Theo tấp tễnh hiện hành, doanh nghiệp phải mất 3 - 7 năm để có xác xuất bắt đầu thực hiện dự án ban biet thu lang quoc te thang long. Trong đó có nhiều quy định không cần thiết và đẩy giá thành đầu tư tăng cao.
Trung Hiếu
Thanh Niên
