Cận tháng “cô hồn”, nhà cáu ráo trọi riết "chạy" hàng

Sự ấm lên chút xíu của phân khúc căn hộ có giá xấp xỉ 1 tỷ đồng thời điểm gần đây liệu có tạo sức ấm cho tháng “cô hồn” năm nay đột biến ngoại lệ về giao dịch? 

Ngoài các đề án đã được mở chuyển nhượng từ đầu năm, hiện tại chủ đầu tiếp tục mở bán vét ở đợt cuối trên phân khúc Hà Nội như: Dự án Thăng Long Number One, Madrin Garden, The Sparks Dương Nội… ngay từ đầu tháng 7, vô số đề án “mới ra lò” đắt giá dưới 2 tỷ đồng cũng ào ạt mở bán từ nay đến cuối 2014 như dự án bất động sản Green Stars, dự án bất động sản Diamond Blue (phố Triều Khúc, Thanh Xuân), đề án Hei Tower và dự án Mỹ Sơn Tower (Nhân Chính, quận Thanh Xuân), đề án Sapphire Palace (Chính Kinh, Cầu Giấy)…

Tháng "cô hồn" thường là tháng có lượng mua bán nhà mặt phố đất ít nhất trong năm.

Khu vực Nam Hà Nội cũng có hàng loạt đề án mới như: Chung cư Đồng Phát (phường Vĩnh Hưng), dự án bất động sản tại số 75 Tam Trinh, đề án T&T Vĩnh Hưng, hay căn hộ 87 Lĩnh Nam… tất thảy các dự án bất động sản này đều vị trí ở quận Hoàng Mai được xem là một nguồn cung hoàn toàn mới mẻ cho phân khúc ở giai đoạn nửa cuối 2014 và 2015.

Ngoài ra, trên phân khúc cũng có thêm một số dự án với tên tuổi khá mới được chào chuyển nhượng như đề án Diamond Blue ở Thanh Xuân đưa ra thiết kế diện tích nhà chung cư thích hợp từ 72 đến 127m2, với giá chuyển nhượng chỉ từ 17 - 19 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và nội thất hoàn thiện) ban biet thu duong ven ho tay ban chung cu the pride hai phat. Hay dự án nhà chung cư Green Stars (Bắc Từ Liêm) gia nhập phân khúc với mức giá từ 1,5 tỷ đồng/căn, Green Stars được kỳ vọng sẽ tạo cơn sốt mới trên phân khúc BĐS vì dự này nằm tại ở kế cạnh đường Vành đai 3, khu vực có rất ít đề án chung cư có mức giá trung bình.

Thêm đó, một số dự án “thay tên đổi họ” thì mua bán mua bán khá sầm uất bởi diện tích nhà chung cư nhỏ thích hợp với nhu cầu, nhất là mức giá chủ đầu tư đưa ra lại khá “mềm”, dao động từ 12-17 triệu/m2.

Càng kế cận tháng “cô hồn” nhiều dự án bất động sản còn tung chiêu khuyến mại, ưu đãi để “hút” khách mua nhà mặt phố như một số căn hộ ở chung cư Westa (KĐT Mỗ Lao, Hà Đông) vừa được CDT điều chỉnh giá về mức nhàng nhàng 17,9 triệu đồng/m2 thi công thô và 21 triệu đồng/m2 chung cư hoàn thiện, thay vì mức giá chuyển nhượng trước đây là 26 - 28 triệu đồng/m2.

Song, theo khảo trung thành tại một số sàn mua bán BĐS trên địa bàn Hà Nội thì sau khi ấm lên dao động 5 tháng đầu năm, gần đây, thị trường này lại có dấu hiệu trầm lắng, thanh khoản và giao dịch sụt giảm.

Nhân viên một sàn chuyển nhượng bất động sản trên đường Lê  Văn Lương kéo dài cho hay: Nếu như trong 5 tháng đầu năm, đối với phân khúc căn hộ bình dân, làng nhàng mỗi tháng chuyển nhượng kết quả tốt đạt dao động 100 căn, thậm chí có thời gian giao dịch lên gấp đôi, nhiều dự án bất động sản còn bị “cháy” hàng do nhu cầu lớn, cô đơn cử như dự án C37 Bắc Hà, đề án VOV (Mễ Trì), nhà chung cư 136 Hồ Tùng Mậu…

Cá biệt hơn, một số dự án căn hộ cao cấp như Golden West, Golden Land và Discover Complex…  chợt dưng có giao dịch. Thế nhưng, trong vòng 2 tháng gần đây, chuyển nhượng trên phân khúc nhà đất bỗng chững lại, phân khúc căn hộ rẻ tiền được kỳ vọng nhất sẽ sôi động cũng có thanh khoản kém hơn, hiện mua bán chỉ đạt dao động 40 căn/tháng.

“Vì thế, khó có xác xuất kỳ vọng tháng 7 sẽ có nhiều chuyển nhượng thành công, nhất là việc mua nhà mặt phố cửa thường được nhiều người kiêng kỵ mua vào tháng “cô hồn”, Sales này nhận định.

Với những gì đang diễn ra trên phân khúc thì việc có nhiều giao dịch thành công trong tháng “cô hồn” là rất khó. Như nhận định của ông Lê Minh Dũng, Giám đốc bộ phận xem xét và tham vấn CBRE Việt Nam: Năm nào tháng “cô hồn” giao dịch BĐS cũng thường chững lại, sau đó mới có xác xuất tăng trở lại bán chung cư the pride hải phát. Năm nay cũng không ngoại lệ, điều này sẽ khiến lượng chuyển nhượng nhà đất kết quả tốt của quý 3 sẽ giảm.

Luật Đất vòng đai sửa đánh tráo có chi cần lưu ý?

Luật Đất đai sửa đổi có gì cần lưu ý?

Tại buổi hội thảo Bất động sản năm 2014 được tổ chức chiều ngày 11/07, Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh - bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã biểu thị một số điểm đáng xem xét trong Luật Đất sửa canh tân năm 2013, hiệu lực từ ngày 01/07 vừa qua.

Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh

Vấn đề thực hiện các dự án đầu tư thì hiện nay theo Luật Đất đai vẫn tồn tại dưới hai hình thức bao gồm thu hồi đất và nhà đầu tư (NĐT) sẽ nhận chuyển nhượng quyền thường dùng đất của người đang sử dụng bán biệt thự cầu giấy giá rẻ ban chung cu vov me tri gia re.

Đối với hình thức thu hồi đất, Luật Đất đai sửa đổi sẽ ranh giới lại các trường hợp thu hồi. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đối với những đề án phát triển kinh tế tầng lớp vì ích lợi công cộng và lợi ích quốc gia (ở đây phải là những đề án được Hội đồng Nhân dân đô thị thông qua kế hoạch hoạt động hằng năm).

Các NĐT kinh doanh dự án sau ngày 01/07cần lưu tâm những dự án không thường dùng trong 12 tháng liền hoặc thường dùng phát triển chậm độ 24 tháng sẽ bị Nhà nước thu hồi không bồi thường. Trường hợp Nhà nước cho phép gia kì hạn thì sẽ được gia kì hạn 24 tháng nhưng NĐT phải nộp một điều khoản tiền tương đương với mức tiền sử dụng đất, nếu thuê đất thì nộp khoản tiền thuê đất tương đối với thời gian phát triển chậm độ.

Về việc thu hồi đất đối với những dự án hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉnh trang đô thị thì Nhà nước sẽ chủ động thu hồi cả những phần đất bên cạnh các sản phẩm kết cấu hạ tầng, nhằm mục tiêu tạo vốn cho phát triển.

Về vấn đề giao đất để chấp hành cho đề án đầu tư, hiện nay hình thức sử dụng đất có các dạng như giao đất, nộp tiền sử dụng đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp hằng năm. Luật sửa đổi lần này quy địnhchỉ có trường hợp giao đất để đầu tư các dự án nhà mặt phố ở, nghĩa là thường dùng đất vào mục đích ở, thì mới được giao đất có thu tiền sử dụng đất; còn các mục đích khác như sản xuất kinh doanh, thương nghiệp dịch vụ thì sẽ chỉ cho thuê đất, không còn được chọn lựa thêm giao đất như trước đây. Bên cạnh đó, đối với trường hợp thuế đất và trả tiền thuê một lần thì NĐT sẽ được giao dịch quyền sử dụng đất như trường hợp giao đất có thu tiền.

Các doanh nghiệp nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền sử dụng đất như các công ty trong nước. Trước đây thì NĐT nước ngoài phải thuê đất 70 năm thì lần này họ được thường dùng theo hình thức giao đất.

Về hoàn cảnh giao đất theo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chặt hơn. Để được giao đất chấp hành đề án thì cần có các điều kiện: có khả năng về tài chính, không vi phạm pháp luật đất cát đối với dự án đã được Nhà nước giao trước đó. Tuy nhiên Luật sửa đổi có bổ sung thêm điều kiện là NĐT phải ký quỹ theo lăm le của Pháp luật Đầu tư. Cho tới thời khắc này thì nội dung về ký quỹ cụ thể như thế nào vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Riêng lăm le hoàn cảnh về khả năng số tiền thì để thi hành dự án, CĐT phải có vốn thuộc sắm được của mình và không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với đề án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với đề án 20 ha trở lên. Ngoài ra còncó thêm điều kiện phải có thể huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng ngoại quốc và các tổ chức cá nhân khác.

Về mua bán quyền thường dùng đất trong thi hành đề án đầu tư, hoàn cảnh nhận giao dịch dự án nông nghiệp để thực hiện các đề án sản xuất mua bán được xem là trường khá hợp phổ biến, NĐT chỉ được nhận mua bán khi đề án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư, theo lăm le hiện tại thì là thẩm quyền của UBND thành phố.

Đối với trường hợp giao dịch đất lúa (đất nông nghiệp)dưới 10 ha thì phải có nghị quyết của HĐND thông qua. Trường hợp trên 10 ha phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

Hiện tại sở Tài Nguyên môi trường thành thị cũng đang tập trung lại các dự án bất động sản có quan tâm chuyển đổi mục địch thường dùng đất và có chủ trương chấp nhận đầu tư để trình Thủ Tướng Chính phủ hoặc phê duyệt Hội đồng Nhân dân bằng nghị quyết thì mới được giao đất thi hành dự án. Khi chuyển mục tiêu thường dùng đất trồng lúa sang phi nông nghiệp thì người đất giao đất cho thuê đất phải nộp một điều khoản tiền, vì thế các NĐT cần xem xét điểm này để tính vào giá thành đầu tư của mình. Hiện nay cách thức nộp như thế nào thì chưa có chỉ dẫn cụ thể của Bộ Tài chính.

Đối với những dự án kinh doanh nhà ở thì trong tấp tễnh lần này có đưa nội dung về một số địa điểm tại NĐT được phép phân lô giao dịch nền. Cụ thểdự án phân lô mua bán nền sẽ được phép tại các khu vực không vị trí trong các quận nội ô của các thành phố loại đặc biệt, địa điểm tại có đòi hỏi kiến trúc, khu vực trung tâm, các tuyến đường lớn... Ngoài ra đề án mua bán nhà ở cũngđược phép bán quyền thường dùng đất gắn liền với việc chuyển của chuyển dịch hết thảy hay một phần đề án đã có giấy thị thực quyền sử dụng đất.

Đối với đề án đầu tư mua bán kết cấu hạ tầng cũng đươc phép bán tất cả đề án với hoàn cảnh đề án đó NĐT phải thi công kết cấu hạ tầng theo đúng tiến độ ghi trong dự án.

Về giá đất, hiện nay bảng giá được lập và công cha hằng năm thì theo Luật mới sẽ là 5 năm/lần. Hiện nay có 2 mức giá gồm bảng giá do Nhà nước ban hành và giá đất cụ thể. Theo đó,bảng giá đất do các thành phố ban hành chỉ dùng để thu tiền thường dùng đất khi Nhà nước thị thực quyền thường dùng đất ở của hộ nhà cá nhân chủ nghĩa đối với phần quy mô trong han mức; hoặc mua bán mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng tính trong kì hạn mức; hoặc để tính thuế thường dùng đất, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồ thường cho Nhà nước khi gây tốn kém trong quản lý thường dùng đất đai; để tính giá cả quyền thường dùng đất để trả cho người tình nguyện trả lại đất cho Nhà nước...

Đối với giá đất cụ thể thì hiện nay cơ quan quản lý đất cát cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xác định. Khi đó giá đất cụ thể sẽ được tiến hành để tính tiền thường dùng đất khi Nhà nước chứng nhận quyền thường dùng đất của hộ gia đình cá nhân đối với phần quy mô vượt thời hạn mức; hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền thường dùng đất không thông qua hình thức đấu giá.

Tóm lại đối với các NĐT tham dự vào các đề án nhà mặt phố ở thì vẫn phải xác định giá đất cụ thể để nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra giá đất cụ thể này còn được tiến hành để tính tiền thuê đất, tính giá cả quyền thường dùng đất khi cổ phần hóa hoặc tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi.

Hiện nay Chính phủ cũng đã ban hành một số Nghị định về giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.. mua ban biet thu lien ke gia re. Ngoài ra Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ban hành khoảng 10 thông suốt tư chỉ dẫn cụ thể về các thủ thô lỗ giao đất, cho thuê đất.

Trần Hạnh

Hàng xê ri tham gia án bất cồn sản Hà Nội đắt sai phạm

Hàng xê ri dự án bất động sản Hà Nội mắc sai phạm

Chậm phóng thích mặt bằng, "quên" đầu tư hạ tầng và không làm thủ thô tục cấp pháp lý nhà phố đất cho hộ dân là lỗi nhiều CĐT mắc phải.

Hội đồng quần chúng ban nha dat mat duong ven ho tay. # Thành phố vừa có bẩm hậu quả giám sát việc thi hành đầu tư các dự án bất động sản nhà phố ở thương mại trên địa bàn từ 2006 đến nay bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Dẫn số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cơ quan nhốt sát cho biết, qua kiểm tra, soát soát, hiện có hơn 350 trong tổng số 859 dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục tiêu thường dùng đất có dấu hiệu vi phạm. Ví dụ, khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, trong khi chưa phê chuẩn điều chỉnh quy hoạch, CDT đã tự điều chỉnh thi công dựng.

Công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc đề án nhà ở thương nghiệp còn chậm dẫn đến công đoạn tiến hành công trình chậm. Hiện còn tới 175 trên tổng số 410 dự án nhà ở thương nghiệp trên địa bàn chưa giải phóng mặt bằng hoặc còn vướng về giải phóng mặt bằng, trong đó có đề án khu đô thị Xuân Phương, Bắc Quốc lộ 32, Văn Phú, Việt Hưng…

Đoàn giám sát nhận định, hiện tỷ lệ hộ, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền thường dùng đất, quyền mua được nhà rất thấp. Nhiều CDT đã bỏ mặc quyền lợi của người dân khi không kết hợp để trợ giúp người quan tâm làm các thủ tục cấp giấy tờ nhà phố đất. Đơn cử, khu dân cư Bắc Quốc lộ 32, đã bàn giao hơn 550 căn hộ, nhưng vẫn chưa có hồ sơ cấp sổ đỏ. Khu thành thị Văn Phú mới chỉ cấp được 200 trong tổng số hơn 2.500 hộ...

Nhiều dự án chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và tầng lớp để đảm bảo cuộc sống cho các hộ dân. Trường THCS tại khu dân cư Bắc Quốc lộ 32 vẫn chưa được tiến hành sau một năm có kết luận giám trung thành của Hội đồng dân chúng Thành phố. Tại khu đô thị Văn Phú, trạm y tế, phòng nhà pha đa khoa vẫn chưa được đầu tư.

Một số CĐT chưa chấp hành hoàn chỉnh bổn phận tài chính về đất cát đối với Nhà nước mặc dù đã mua bán hết nhà mặt phố ở. Tại khu đô thị Việt Hưng, Tổng công ty HUD còn nợ 220 tỷ đồng. Trong phông nền phân khúc nhà đất khó khăn, một số chủ đầu tư chủ động giãn, hoa tai công đoạn đầu tư dự án bất động sản nhưng không báo cấp có thẩm quyền.

Nguyên nhân dịp của nhiều trường hợp sai phạm, theo cơ quan giám trung thành là hoàn cảnh phân khúc BDS khó khăn, trầm lắng dẫn đến nhiều dự án bất động sản chậm triển khai, kéo dài. Một số cơ quan quản lý Nhà nước chưa làm tròn trách nhiệm, công tác kết hợp giữa các sở, ngành thành phố cùng quận, huyện còn hạn chế. Cụ thể, khu đô thị Xuân Phương có quyết định giao đất từ năm 2008, đã thi hành bổn phận tài chính, nhưng do biến hóa quy hoạch dẫn đến các sở, ngành chưa thống nhất được đồng ý giao đất sau điều chỉnh làm CĐT lúng túng, dẫn đến khó khăn trong công tác đầu tư.

Hội đồng nhân dân Thành phố đòi hỏi Hà Nội soát tổng quan các dự án bất động sản nhà mặt phố ở thương mại. Khi chấp thuận đầu tư, Thành phố cần tấp tễnh cụ thể tiến độ tiến hành hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội, đồng thời mạnh tay xử lý các sai phạm trong qui trình triển khai dự án ban nha dat mat duong ven ho tay. Đoàn giám trung thành đề nghị các CDT thi hành dự án bất động sản cũng như các lẻ loi vị thứ cấp tiến hành nhà mặt phố ở thương mại, tác phẩm hạ tầng kỹ thuật và xã hội đúng công đoạn cam kết.

Hoàng Lan

Vnexpress

TPHCM soát soát thêm 700 dự án đang tắt băng

TPHCM soát thêm 700 đề án đang đóng băng đảng

Đây đều là các dự án bất động sản nhà mặt phố ở đã được cấp phép nhưng đang ngừng tiến hành do nhiều lý do khác nhau.

UBND TPHCM vừa giao Sở Xây dựng phối hợp với các sở, ngành dính dấp và các quận huyện rà soát, phân loại gần 700 dự án phát triển nhà ở đang tạm ngưng triển khai thực hiện trên địa bàn Thành phố để có biện pháp giải quyết thích hợp với từng loại dự án.

Sở Kế hoạch và Đầu tư được Thành phố giao đề xuất các biện pháp chế tài, xử lý đối với các dự án đăng ký đầu tư nhưng không triển khai cũng như xử lý nghiêm các trường hợp để xảy ra công trình kém chất lượng; song song đẩy nhanh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và nhanh lẹ triển khai áp dụng mô hình PPP (hợp tác công - tư) trên địa bàn Thành phố.

Theo Sở Xây dựng Thành phố, từ đầu năm đến nay đã cấp hơn 17.700 giấy phép xây dựng với diện tích sàn xây dựng gần 4,3 triệu m2 bán nhà đất biệt thự cầu giấy ban biet thu lang quoc te thang long. Tuy nhiên, nhiều dự án chẳng thể triển khai hoặc xây dựng với công đoạn rất chậm, lí do do kinh tế khó khăn và cả lý do CĐT không đủ năng lực.

Liên quan đến việc thu hồi các dự án bất động sản "treo", tại cuộc họp vào cuối tháng 6, Chánh văn phòng UBND TPHCM Võ Văn Luận cho biết, từ đầu năm 2013 đến nay Thành phố đã có đồng ý thu hồi 209 dự án bất động sản BDS đã giao đất nhưng CDT chậm triển khai, với quy mô đất thu hồi trên 2.300 ha.

Theo ông Luận, trong điều kiện phân khúc bất động sản còn thiếu thốn như hiện nay, một số công ty cũng khó triển khai các dự án. UBND Thành phố coi xét trên tinh thần rất khách quan, nhà đầu tư nào còn học lực bắt đầu thì tiếp thô lỗ cho làm, ngược lại sẽ kiên quyết thu hồi.

"Thành phố không ép doanh nghiệp, nhưng để họ ‘ôm’ những dự án đất cát này thì nợ nần lang quân chất, không những ảnh hưởng túc trực tiếp đến quyền lợi của CĐT mà còn vung phí tài nguyên đất đai của Thành phố. Vì vậy, Thành phố rà soát hết mực kỹ và thu hồi một cách khách quan, công bằng", phát ngôn viên của UBND Thành phố nêu quan điểm.

Theo thống kê, trên địa bàn TPHCM hiện có 1.386 đề án tiến bộ nhà phố ở với diện tích hơn 11.770 ha. Trong đó, diện tích hoàn thành chiếm dao động 13%, khoảng 15% đang thi công dựng, 61,6% diện tích ngưng tiến hành và còn lại là đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư.

Về việc giải quyết nhà chung cư tồn kho, UBND Thành phố cho hay trong tổng số 14.490 nhà chung cư tồn kho vào thời gian cuối năm 2012, đến nay đã giải quyết được 6.970 căn (đạt 48,1%) với giá cả khoảng 11.850 tỷ đồng ban nha dat mat duong ven ho tay. Có 11 dự án xin chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, trong đó Thành phố đã chấp thuận cho 7 dự án đủ hoàn cảnh được chuyển đổi.

Trung Sơn

Vnexpress