Tại buổi hội thảo Bất động sản năm 2014 được tổ chức chiều ngày 11/07, Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh - bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã biểu thị một số điểm đáng xem xét trong Luật Đất sửa canh tân năm 2013, hiệu lực từ ngày 01/07 vừa qua.
Vấn đề thực hiện các dự án đầu tư thì hiện nay theo Luật Đất đai vẫn tồn tại dưới hai hình thức bao gồm thu hồi đất và nhà đầu tư (NĐT) sẽ nhận chuyển nhượng quyền thường dùng đất của người đang sử dụng bán biệt thự cầu giấy giá rẻ ban chung cu vov me tri gia re.
Đối với hình thức thu hồi đất, Luật Đất đai sửa đổi sẽ ranh giới lại các trường hợp thu hồi. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đối với những đề án phát triển kinh tế tầng lớp vì ích lợi công cộng và lợi ích quốc gia (ở đây phải là những đề án được Hội đồng Nhân dân đô thị thông qua kế hoạch hoạt động hằng năm).
Các NĐT kinh doanh dự án sau ngày 01/07cần lưu tâm những dự án không thường dùng trong 12 tháng liền hoặc thường dùng phát triển chậm độ 24 tháng sẽ bị Nhà nước thu hồi không bồi thường. Trường hợp Nhà nước cho phép gia kì hạn thì sẽ được gia kì hạn 24 tháng nhưng NĐT phải nộp một điều khoản tiền tương đương với mức tiền sử dụng đất, nếu thuê đất thì nộp khoản tiền thuê đất tương đối với thời gian phát triển chậm độ.
Về việc thu hồi đất đối với những dự án hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉnh trang đô thị thì Nhà nước sẽ chủ động thu hồi cả những phần đất bên cạnh các sản phẩm kết cấu hạ tầng, nhằm mục tiêu tạo vốn cho phát triển.
Về vấn đề giao đất để chấp hành cho đề án đầu tư, hiện nay hình thức sử dụng đất có các dạng như giao đất, nộp tiền sử dụng đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp hằng năm. Luật sửa đổi lần này quy địnhchỉ có trường hợp giao đất để đầu tư các dự án nhà mặt phố ở, nghĩa là thường dùng đất vào mục đích ở, thì mới được giao đất có thu tiền sử dụng đất; còn các mục đích khác như sản xuất kinh doanh, thương nghiệp dịch vụ thì sẽ chỉ cho thuê đất, không còn được chọn lựa thêm giao đất như trước đây. Bên cạnh đó, đối với trường hợp thuế đất và trả tiền thuê một lần thì NĐT sẽ được giao dịch quyền sử dụng đất như trường hợp giao đất có thu tiền.
Các doanh nghiệp nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền sử dụng đất như các công ty trong nước. Trước đây thì NĐT nước ngoài phải thuê đất 70 năm thì lần này họ được thường dùng theo hình thức giao đất.
Về hoàn cảnh giao đất theo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chặt hơn. Để được giao đất chấp hành đề án thì cần có các điều kiện: có khả năng về tài chính, không vi phạm pháp luật đất cát đối với dự án đã được Nhà nước giao trước đó. Tuy nhiên Luật sửa đổi có bổ sung thêm điều kiện là NĐT phải ký quỹ theo lăm le của Pháp luật Đầu tư. Cho tới thời khắc này thì nội dung về ký quỹ cụ thể như thế nào vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Riêng lăm le hoàn cảnh về khả năng số tiền thì để thi hành dự án, CĐT phải có vốn thuộc sắm được của mình và không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với đề án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với đề án 20 ha trở lên. Ngoài ra còncó thêm điều kiện phải có thể huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng ngoại quốc và các tổ chức cá nhân khác.
Về mua bán quyền thường dùng đất trong thi hành đề án đầu tư, hoàn cảnh nhận giao dịch dự án nông nghiệp để thực hiện các đề án sản xuất mua bán được xem là trường khá hợp phổ biến, NĐT chỉ được nhận mua bán khi đề án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư, theo lăm le hiện tại thì là thẩm quyền của UBND thành phố.
Đối với trường hợp giao dịch đất lúa (đất nông nghiệp)dưới 10 ha thì phải có nghị quyết của HĐND thông qua. Trường hợp trên 10 ha phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.
Hiện tại sở Tài Nguyên môi trường thành thị cũng đang tập trung lại các dự án bất động sản có quan tâm chuyển đổi mục địch thường dùng đất và có chủ trương chấp nhận đầu tư để trình Thủ Tướng Chính phủ hoặc phê duyệt Hội đồng Nhân dân bằng nghị quyết thì mới được giao đất thi hành dự án. Khi chuyển mục tiêu thường dùng đất trồng lúa sang phi nông nghiệp thì người đất giao đất cho thuê đất phải nộp một điều khoản tiền, vì thế các NĐT cần xem xét điểm này để tính vào giá thành đầu tư của mình. Hiện nay cách thức nộp như thế nào thì chưa có chỉ dẫn cụ thể của Bộ Tài chính.
Đối với những dự án kinh doanh nhà ở thì trong tấp tễnh lần này có đưa nội dung về một số địa điểm tại NĐT được phép phân lô giao dịch nền. Cụ thểdự án phân lô mua bán nền sẽ được phép tại các khu vực không vị trí trong các quận nội ô của các thành phố loại đặc biệt, địa điểm tại có đòi hỏi kiến trúc, khu vực trung tâm, các tuyến đường lớn... Ngoài ra đề án mua bán nhà ở cũngđược phép bán quyền thường dùng đất gắn liền với việc chuyển của chuyển dịch hết thảy hay một phần đề án đã có giấy thị thực quyền sử dụng đất.
Đối với đề án đầu tư mua bán kết cấu hạ tầng cũng đươc phép bán tất cả đề án với hoàn cảnh đề án đó NĐT phải thi công kết cấu hạ tầng theo đúng tiến độ ghi trong dự án.
Về giá đất, hiện nay bảng giá được lập và công cha hằng năm thì theo Luật mới sẽ là 5 năm/lần. Hiện nay có 2 mức giá gồm bảng giá do Nhà nước ban hành và giá đất cụ thể. Theo đó,bảng giá đất do các thành phố ban hành chỉ dùng để thu tiền thường dùng đất khi Nhà nước thị thực quyền thường dùng đất ở của hộ nhà cá nhân chủ nghĩa đối với phần quy mô trong han mức; hoặc mua bán mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng tính trong kì hạn mức; hoặc để tính thuế thường dùng đất, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồ thường cho Nhà nước khi gây tốn kém trong quản lý thường dùng đất đai; để tính giá cả quyền thường dùng đất để trả cho người tình nguyện trả lại đất cho Nhà nước...
Đối với giá đất cụ thể thì hiện nay cơ quan quản lý đất cát cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xác định. Khi đó giá đất cụ thể sẽ được tiến hành để tính tiền thường dùng đất khi Nhà nước chứng nhận quyền thường dùng đất của hộ gia đình cá nhân đối với phần quy mô vượt thời hạn mức; hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền thường dùng đất không thông qua hình thức đấu giá.
Tóm lại đối với các NĐT tham dự vào các đề án nhà mặt phố ở thì vẫn phải xác định giá đất cụ thể để nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra giá đất cụ thể này còn được tiến hành để tính tiền thuê đất, tính giá cả quyền thường dùng đất khi cổ phần hóa hoặc tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi.
Hiện nay Chính phủ cũng đã ban hành một số Nghị định về giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.. mua ban biet thu lien ke gia re. Ngoài ra Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ban hành khoảng 10 thông suốt tư chỉ dẫn cụ thể về các thủ thô lỗ giao đất, cho thuê đất.
Trần Hạnh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét